Hotelski kompleks Rimski vrelec

Območje hotela se nahaja na severu Republike Slovenije v občini Ravne na Koroškem, v neposredni bližini avstrijsko-slovenske meje ob izteku Karavank proti Pohorski planoti in Panonski nižini. Hotel ima izjemno lego pod vznožjem Uršlje gore, v bližini urbanega zaselka Kotlje in mesta Ravne na Koroškem. Območje urejanja je umeščeno v visoko kvalitetno naravno okolje. Hotel je lociran sredi neokrnjene narave in urejene kulturne krajine, brez agrarnih ali industrijskih onesnaževalcev.

Ožja lokacija hotela obsega 16.940 m2. Gre v celoti za gradbeno zazidljivo parcelo brez omejitev.
Skupna uporabna neto površina hotela:

  • Neto hotelska površina 5.000 m2
  • Neto wellnes površina 1.200 m2

Skupaj celotna neto površina 6.200 m2

Hotel je še posebej zanimiv zaradi neposredne bližine mineralne vode z zdravilnim učinkom. Obstoječi pretok vode 1,2l / s zadostuje za zdraviliške in wellnes potrebe hotela.
Z upoštevanjem velikosti lokacije, investicijskih stroškov in oceno poslovanja je izbrana izhodiščna kapaciteta hotela med 100 in največ 150 enotami. Pri manjšem številu sob je ekonomija obsega poslovanja primerna za hotel z družinskim pristopom vodenja in upravljanja, vendar ta nima potencialov za bodoči razvoj, ki ga lokacija in možnosti v regiji nudijo. Za lukrativen obseg poslovanja je izbrana izhodiščna kapaciteta hotela s 120 enotami, od tega 117 sob in 3 suite. Seveda pa lahko investitor prilagodi kapaciteto svojim potrebam in željam ter investicijski oceni. Ker je smiselno obratovanje hotela preko celega leta, kar predpostavlja zajetje širokega tržnega spektra, od klasično turističnega, zdraviliškega in poslovnega, je potrebna poleg osnovne hotelske infrastrukture, še območje za konferenčne ponudbe (Meetings, Insentive, Conferences, Events – MICE) in wellnesa. Pri wellnesu izhajamo iz predpostavke, da je wellnes in zdraviliški segment dodatni del hotelske ponudbe in ne glavna dejavnost.

Za zadostitev zahtevam za 4* hotel so uporabljeni kriteriji Hotelstars, ki jih je dogovorila in sprejela skupina 17 evropskih držav in posodobljeni veljajo od januarja leta 2015. V letu 2017 bo te kriterije sprejela tudi Slovenija. S temi kriteriji je določena ustrezna velikost sob s kopalnico za izbrano kategorijo hotela in predstavlja osnovo za določitev uporabne površine hotela. Glede na obseg območja, ki je na razpolago za gradnjo hotela je primerna velikost sobe s kopalnico 20 m2 in suite 30 m2. Ob upoštevanju javnih prostorov, kot so recepcijska avla, recepcijski backoffice, zajtrkovalnica z restavracijo , kuhinja s pripravljalnico hrane in skladišči, natakarski office ter drugih koristnih prostorov v hotelu , je zahtevana uporabna površina hotela najmanj 5000 m2.

V to površino ni zajeto wellnes območje z bazenom in konfrenčna dvorana s tremi manjšimi prostori, ki so namenjeni konfrenčni dejavnosti ali gostinskim potrebam. Ker v primeru Rimskega vrelca ne gre za specializiran hotel z wellnes ponudbo, je potrebno za ta del računati z 10 m2 površine na sobo, to je dodatnih 1200 m2. Natančne površine lahko določimo zgolj na osnovi projektantskih rešitev, ki sodijo v odločitev in pristojnost investitorja.

 

Prednosti:

  • Hotel je enostavno in hitro dostopen o osebnim avtomobilom in avtobusom. 20 km severno poteka avtocesta, ki vodi iz Dunaja preko Gradca, Celovca do Beljaka.
  • Hotel je še posebej zanimiv zaradi neposredne bližine mineralne vode z zdravilnim učinkom. Obstoječi pretok vode 1,2l / s zadostuje za zdraviliške in wellnes potrebe hotela.
  • Poleg hotelske ponudbe je v okolici mnogo naravno danih in ustvarjenih znamenitosti, ki omogočajo trženje integriranih produktov v vseh letnih časih.

Vrednost investicije:

Za oceno vrednosti investicije so uporabljene smernice, ki jih opredeljuje Kohl&Partner, Hotel und Tourismus Consalting, korigirane s cenami na lokalnem trgu in izkušenj iz novogradenj ali popolne revitalizacije hotelov v Sloveniji letih od 2015 do 2017.

Z ozirom na ta izhodišča in izkušenj pri investicijah na slovenskem trgu, za popolne revitalizacije ali novogradnje hotelov, ocenjujemo, za gradbena, gradbeno obrtniška dela, instalacije in opremo hotela vrednost za m2  med 1100 do 1200 €, za wellnes del pa ocenjujemo razpon vrednosti po m2 med 900 do 1000 €.

Celotna  predvidena vrednost investicije v hotel Rimski vrelec se bo gibala med 6.580.000 € do 7.200.000 €.

Gre seveda za orientaciske vrednosti, ki lahko nihajo  od odločitve investitorja glede opreme hotela, opreme gostinskega dela, wellnes infrastrukture in opreme za MICE segment.

V tej ceni ni upoštevana cena zemljišča, priprava zemljišča za gradnjo, sanacija vrelca in tudi ne strošek projektiranja.

Tip investicije:

1. Odkup zemljišča
Odkup se izvede na osnovi kupoprodajne pogodbe med občino in investitorjem. Cena zemljišča, roki plačila in morebitne subvencije občine bodo dogovorjene z izbranim investitorjem. Dogovor med investitorjem in občino opredeli tudi ali je predmet kupoprodajne pogodbe zemljišče z obstoječim objektom ali pa komunalno urejeno zemljišče z odstranjeno obstoječo zgradbo.

2. Načelo partnerstva
Obstaja možnost za ustanovitev skupnega podjetja za izgradnjo hotelskega kompleksa Rimski vrelec. Občina Ravne na Koroškem pri tej možnosti sodeluje s stvarnim vložkom, ki predstavlja 16.940 m2 zazidljive površine namenjene za izgradnjo hotelskega kompleksa ter izvirom mineralne vode. Solastništvo v podjetju daje občini tudi pravico sodelovanja pri upravljanju in vodenju hotelskega kompleksa. Možna je sklenitev terminske pogodbe, ki določa po katerem času in po kakšni ceni lahko investitor od občine odkupi zemljišče, občina pa izstopi iz solastniškega razmerja

Faza projekta

Objekt je prazen in predviden za rušitev.

 

Lokacija

Kotlje, Slovenia

Sektor
Turizem

 

Kontakt za posredovanje informacij:

e-mail: info@investkoroska.si
T: +386 (0)5 90 85 190